Аренда жилья в германии

Покупка: процедура покупки жилья в Германии строго регламентирована

Перед совершением сделки моя компетенция в вопросах приобретения недвижимости за границей была низкой. Я делал это впервые и знал лишь то, что было написано в открытых источниках.

Поэтому я постоянно консультировался с риэлтором. Я оплатил их услуги, объект зарезервировали и работа пошла. Мы общались по интернету, телефону, скайпу. Сотрудничеством остался доволен: в Германии никакие сложности с проведением сделки меня не коснулись. А вот в России были нюансы, связанные с оформлением доверенностей, апостиля и т.д.

Справка Prian.ru

Иностранцы вправе без ограничений приобретать любую недвижимость в Германии – жилье, земельные участки, коммерческие объекты, – оформляя сделку на физическое или юридическое лицо. Причем все операции можно провести удаленно. Для этого потребуется оформить доверенность на своего представителя. Этот документ обязательно должен быть заверен нотариусом и содержать апостиль.

Моя покупка была непростой. Объект принадлежал банку из-за дела о банкротстве прежнего владельца. Поэтому процедура оформления недвижимости в собственность растянулась на 9 месяцев.

Думаю, что без помощи риэлтора я бы с этой сделкой не справился. Да и зачем в это ввязываться самому? Весь процесс покупки жилья в Германии строго регламентирован. Не вижу смысла ему не следовать.

После того как сняли квартиру

1. Прописаться в квартире в Bürgeramt (= Bürgerbüro) .

Важно: с 1 ноября 2015 г. ввели закон, по которому при регистрации в квартире вы обязаны предоставить справку (Bescheinigung) от владельца квартиры, содержащую следующую информацию:

• ФИО и адрес владельца квартиры,
• дата заезда и выезда (если есть),
• адрес квартиры,
• ФИО новых жильцов и на всякий случай можно указать даты рождения (в некоторых формулярах присутствуют),
• подпись владельца.

При себе в Bürgeramt иметь:

• паспорт,
• eAT и
• Bescheinigung от владельца квартиры.
• На всякий случай можно захватить договор на аренду.

О законе можно почитать здесь.

Примеры формуляров: образец №1 и образец №2.

2. Прийти в Ausländerbehörde (= АБХ = Welcome Center) со справкой о прописке, полученной в Bürgeramt. Или связаться с ними другим способом. Главное — уведомить, что теперь проживаете по новому адресу.

3. Уведомить всех, кому Bürgeramt не сообщает сам, о том, что у вас теперь новый адрес.

Поделиться

Аренда жилья в Германии: что предпочтительнее для иностранцев

Немецкий рынок недвижимости открывает широкие возможности для иностранных граждан, поскольку им предоставлены такие же права, что и гражданам ФРГ. Поэтому они могут арендовать недвижимость, владеть ею, сдавать в субаренду.

Любой легально находящийся в Германии иностранец (от студента до бизнесмена) сможет найти жилье с учетом своих предпочтений и возможностей. Выбор того или иного типа жилья, будь это комната в коммунальной квартире, квартира или особняк, зависит от финансовых возможностей, социального статуса арендатора, целей его пребывания в Германии, семейного положения.

Рассмотрим более подробно, что ожидает иностранного арендатора в каждом конкретном случае.

1. Комната в студенческом общежитии. Претендовать на нее могут студенты, которые поступили в немецкие вузы. Главный и, пожалуй, единственный плюс этого типа жилья – возможность снять его недорого. К минусам следует отнести тот факт, что поселение происходит только в порядке очереди, поэтому мест может попросту не хватить, а также «радости» жизни в общежитии: шумные соседи, возможные бытовые проблемы, перебои в работе интернета.
2. Аренда комнаты в коммунальной квартире (Wohnungsgemeinschaft или WG). В большинстве случаев речь идет о многокомнатной квартире, в которой проживает несколько арендаторов. Плюсы аренды такого типа жилья очевидны прежде всего с материальной точки зрения: оплата за квартиру делится на нескольких человек. Кроме того, это возможность скооперироваться с друзьями и проживать в WG своей компанией. К недостаткам такого типа жилья следует отнести необходимость заключения соглашения не столько с арендодателем (при условии вашей платежеспособности и легального статуса здесь проблем не возникнет), сколько с жильцами WG.
   Для того чтобы снять комнату студенту, ему нужно будет пройти неформальные «смотрины» – собеседование-знакомство с арендаторами, которые уже проживают в квартире. В каждой комнате такой квартиры обычно живут один-два человека. Туалет, ванная, кухня находятся в общем пользовании. Жильцы каждой комнаты по очереди обязаны заниматься их уборкой и обслуживанием.

1. Аренда отдельной квартиры (Wohnung). Этот вариант самый распространенный среди иностранных граждан, которые намерены какое-то время проживать в Германии. Одинокие и студенты чаще стремятся арендовать однокомнатную квартиру площадью до 40 кв. м. Представители среднего класса предпочитают квартиры площадью до 60-70 кв. м с двумя или тремя комнатами (Zimmer). Квартиры, площадь которых превышает 100 кв. м, – это уже элитный сектор.
   Гражданам стран СНГ следует знать, что при расчете жилой площади (Wohnfläche или Wfl) в ФРГ к площади комнат с прямыми стенами нужно прибавить:

• 50% площади под скошенными стенами на высоте 1-2 м (на чердаках (Obergeschoss или ОG);
• 25% площади балкона, лоджии, террасы;
• 50% площади веранды (если не отапливается).

1. Аренда дома. Съемный дом обходится довольно дорого, поскольку помимо арендной платы необходимо дополнительно оплачивать еще и его обслуживание. Тем не менее виллы на побережье Северного или Балтийского морей, а также деревенские дома пользуются спросом, особенно в летнее время. Свежий воздух, спокойствие и красивая природа плюс комфортные условия проживания и высокий уровень развития инфраструктуры в Германии с лихвой компенсируют все материальные издержки. Особенно привлекателен такой вариант для семей из 4 и более человек, а также владельцев домашних животных.

Болгария

Одним из самых доступных вариантов, как для аренды, так и для продажи, остается Болгария. По причине дешевизны жилья, его приобретают и снимают иностранцы из разных государств, наибольший спрос приходится на курортные месяцы с мая по сентябрь.

Среди достоинств Болгарии – членство ЕС, удобное расположение относительно других европейских стран, развитое транспортное сообщение, низкие по европейским меркам цены.

Самое дорогое жилье для покупки и аренды  традиционно остаются в Софии, Пловдиве, Варне, Бургасе и на курортах. Престижный вариант апартаментов в центре или у моря обойдется в 700-1000 евро за месяц. Однако скромные квартиры, расположенные на третьей линии или в удаленном спальном районе легко снять за 200-300 евро.

Желания: заработать на аренде и стать ближе к Европе

Я давно собирался инвестировать небольшую сумму в недвижимость за границей. Хотелось получать стабильный доход от сдачи квартиры в аренду и стать ближе к Европе. В 2009 году это стремление оформилось в осознанное желание.

Мое главное условие: объект должен подходить для инвестиций, то есть быть востребованным нанимателями и приносить хорошую прибыль. Бывать там я не собирался, поэтому местоположение квартиры, окружающая обстановка и прочие моменты не играли для меня большой роли.

Конечно, сначала у меня были опасения и различные бытовые страхи. Все-таки на тот момент процедура приобретения недвижимости в Германии была мне совершенно незнакома. Но после разговора с представителями риэлторской компании L&B Immobiliya я все продумал, взвесил и наконец-то решился.

Справка Prian.ru

Германия считается одним из самых надежных рынков для инвестиций в недвижимость в мире. Исследователи Роттердамского университета Эразмуса подсчитали, что цены на жилье в Германии оставались относительно стабильными в течение последних 25 лет, даже с учетом инфляции и объединения страны. Например, в конце 2008 года, после краха банка Lehman Brothers, средняя стоимость жилой недвижимости в Германии снизилась лишь на 0,7%  за год. Для сравнения: в Великобритании спад за то же время составил 15%, в США – 12%, а в Ирландии – 9%.Однако, как известно, инвестиции не могут быть одновременно надежными и высокодоходными. Нормальной прибылью от сдачи недвижимости в аренду считается 5-6% годовых, что по сравнению с доходностью немецких депозитов (0,5-2%) весьма неплохо. Рассчитывать на молниеносный рост цен на рынке также не стоит.

Оформление аренды: что следует знать

После того как квартира выбрана и достигнута договоренность с владельцем жилья, можно приступать к оформлению арендного договора. Официальный документ об аренде в Германии гарантирует стопроцентное выполнение того, что зафиксировано на бумаге, поэтому к составлению этого документа нужно подойти со всей ответственностью.

В договоре должно быть указано следующее:

• величина арендной ставки;
• размер предоплаты за коммунальные услуги (Nebenkosten);
• размер залога (Kaution);
• сроки действия договора (Dauer). В большинстве случаев договор является бессрочным;
• сроки оповещения о расторжении договора (Kuendigungsfrist). Минимальный срок – за три месяца до переезда. Для этого необходимо отправить владельцу письменное уведомление (Kuendigung) и получить от него подтверждение;
• сроки проведения косметического ремонта (один раз – при въезде или выезде);
• площадь жилья;
• количество комнат;
• количество передаваемых ключей от дверей (входных и внутренних);
• порядок проживания (housordnung);
• при аренде квартиры с мебелью – описание имущества и его состояния;
• порядок оплаты арендатором мелких поломок (до 100 евро), которые могут возникнуть во время эксплуатации имущества (потекший кран и т.д.);
• возможность содержания животных;
• порядок решения возникших вопросов, неучтенных в контракте, и др.

Перед поселением следует вместе с владельцем квартиры или управдомом составить протокол передачи-приема жилья. Этот протокол рассматривается в качестве приложения к контракту.

В приложение необходимо внести все номера и показания счетчиков отопления, холодной и горячей воды, газа, электричества на день сдачи квартиры, а также все замеченные недостатки (трещины, сколы, царапины и т.п.).

При выезде составляется новый протокол, который сверяется с первым. Эти документы должны быть подписаны обеими сторонами, в противном случае арендодатель может не вернуть залог.

Какие документы необходимы для подписания контракта об аренде жилья в Германии

Для того чтобы заключить сделку и составить договор аренды, иностранному гражданину потребуются следующие документы:

• копии ВНЖ, загранпаспорта и визы;
• справка о зарплате (за последние три месяца);
• справка о кредитной истории (Schufa-Auskunft) на каждого, кто собирается проживать в арендованном жилье.

Среди бумаг, которые могут понадобиться дополнительно, могут быть:

• анкета (Selbstauskunft) с данными об арендаторе, включая сведения об образовании, профессии, должности, наличии детей и домашних животных, наличии вредных привычек, адрес последнего места проживания с телефоном арендодателя;
• справка о своевременной оплате аренды или рекомендательное письмо от прежнего арендодателя;
• справка с последнего места жительства о соблюдении порядка в доме.

Весь пакет документов нужно иметь при себе уже во время первого визита к арендодателю.

Договор заключен: что нужно делать дальше

Заключение договора об аренде еще не дает повода расслабляться – нужно выполнить еще несколько действий. Законодательство Германии предписывает арендодателю зарегистрироваться  в Bürgeramt/Bürgerbüro для проживания в квартире.

При себе необходимо иметь загранпаспорт с визой, договор об аренде и справку от арендодателя. В этой справке (Bescheinigung), подписанной арендодателем, должен быть указан адрес, по которому расположена квартира, ее владелец, даты заезда и выезда арендаторов, их ФИО (с указанием года рождения).

После получения справки о регистрации (прописке) необходимо связаться с Иммиграционной службой (Ausländerbehörde (ABH)) и сообщить свой новый адрес.

Следующим шагом будет знакомство с правилами проживания (Hausordnung): как происходит уборка в подъезде и на территории, когда можно или нельзя проводить вечеринки и др.

Жилая недвижимость в Германии: вопросы и ответы

Заключение договора об аренде жилья в Германии требует внимания и ответственного отношения к процедуре. При этом часто возникают вопросы, на которые следует найти ответы еще до подписания документа.

Почему арендодатель требует Kaution, что это такое и каков его размер?

В договоре об аренде квартиры отдельным пунктом прописывают залог за квартиру, или Kaution, который передается владельцу жилья на весь срок проживания арендатора в квартире. Максимальный размер залога – тройной размер месячной аренды. Если квартира снята по 500 евро в месяц, то размер Kaution составит 1500 евро. Этот залог является гарантией того, что в случае поломки или нанесения ущерба жилью хозяин получит компенсацию.

После окончания срока аренды и выезде арендатора вся сумма полностью или ее часть возвращается квартиронаймачу. Если же квартире был нанесен серьезный ущерб или арендатор расторг договор раньше оговоренного срока, деньги ему не возвращаются.

Залог вносится на отдельный счет (Mietkautionskonto) под обычный процент, и если квартирант «задержится» лет на 20-30, то деньги обесценятся. Другой вариант – деньги вносятся на счет квартиранта, а банковская книжка передается собственнику квартиры.

Правда ли, что немецкие квартиры часто сдаются без мебели?

Да, это так. Немцы не любят старые, тем более чужие мебель, поэтому жилье на длительный срок предпочитают арендовать без лишних мебели, а потом покупают или перевозят свои собственные. Исключение составляет только кухонное оборудование (оно может быть встроенным), поэтому, если оно новое, следует оговорить стоимость его покупки или аренды.

Старое кухонное оборудование передается, как правило, бесплатно.

Другое дело, если речь идет про краткосрочную аренду – на несколько дней или месяц-два. Здесь уже без мебели не обойтись, и аренда квартиры включает все необходимое для проживания.

Обязательно ли заключать договор об аренде квартиры?

Арендные договоры имеют целью защитить интересы как квартиросъемщика, так и арендодателя. Когда речь идет о длительной аренде, то необходимость заключения договора вопросов не вызывает. Когда же речь заходит об кратковременную аренду квартиры на несколько дней, недель и месяцев (до года), то по обоюдному согласию договор может не заключаться: среди немецких граждан тоже есть желающие сэкономить и не платить налоги при сдаче в аренду своей недвижимости.

Можно ли арендовать квартиру в Германии на несколько дней?

Можно. Сдача жилья в краткосрочную аренду в крупных городах или туристических центрах Германии превратилась в выгодный бизнес, который приносит до 15% прибыли. Много иностранцев, которые не любят жить в отелях, предпочитают снимать квартиры на 1-2 суток. Но за домашний комфорт им придется заплатить: в зависимости от района и типа квартиры оплата может составлять от 40 до 100 евро за сутки (при этом необходим залог около 200 евро).

Иммиграция в Португалию для украинцев

Работа во Вроцлаве — чего ожидать украинцам

Из-за мигрантов: дипломатическая напряженность между Испанией и Марокко

Австралия будет лишать визы гомофобов

COVID-19 несет гораздо более высокий риск тромбоза, чем вакцины

Плюсы и минусы жизни во Франции

Країни Шенгенської угоди

Работа и вакансии в Шотландии

Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии

При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.

Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.

За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход. 

Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.

Фото: pixabay.com, unsplash.com

Инфографика: Ольга Бодрова

Расходы на транспорт

В Германии, как и во многих странах Европы, хорошо развит общественный транспорт. Поэтому в городе можно обойтись и без личного автомобиля. К тому же, все большую популярность набирает такой «зеленый» транспорт, как велосипед. Поэтому сразу планировать покупку автомобиля не обязательно.

Разовый билет на проезд в немецком общественном транспорте стоит €2,3-2,8. Хотя, дешевле будет купить проездной на месяц — €55-80. Такси — около €3-4 за посадку, плюс €1,5-2 за каждый километр пути.

Если вы все же не можете жить без личного транспорта, а велосипеды с детства не любите, для вас есть не очень хорошая новость. Автомобили в Германии с учетом нынешнего курса евро, не такие уж и дешевые. Например, Volkswagen Golf 1.4 (90 KW) или другая машина аналогичного класса обойдется в €19 000-20 000. Плюс расходы на бензин — €1,2-1,5 за литр, страховка и налоги. Содержание влетит в копеечку.

Виды съёмного жилья

загородный домик в Германии

Аренда предпочтительна в тех случаях, когда в перспективе иностранец будет проживать в Германии, но приобретение собственной жилплощади невозможно из-за отсутствия необходимых средств.

У иностранцев такое же право аренды, как и у граждан страны. Более того, немецкое законодательство охраняет права квартиросъёмщиков. Сам же процесс поиска жилья, оформления договора сдачи в аренду и дальнейшие взаимоотношения с хозяином и властями проще, чем думают многие.

Начинается всё с поиска интересующего жилья. Выбор конкретного варианта зависит от:

•         возраста арендатора;
•         финансовых возможностей;
•         семейного положения;
•         срока пребывания в стране.

Учитывается также социальный статус и цель пребывания.

Вопрос эксперту
Каков порядок оповещения хозяина жилья о прекращении аренды?

Съёмщик должен уведомить арендодателя не менее чем за 3 месяца о желании расторгнуть договор (переехать в другое жильё). Делать это нужно в письменной форме, отослав уведомление и получив подтверждение.

Общежитие

Идеальное жильё для небогатых иностранцев, приехавших в ФРГ для обучения – студенческое общежитие. Это самый бюджетный вариант, но претендовать на него могут только обучающиеся в заведении, к которому это общежитие относится. За этим следят строго, поэтому заселение «нелегала» исключено.

Предоставляется такое жильё после поступления в ВУЗ, до этого придётся проживать где-либо в другом месте (хотя некоторые учебные заведения могут поселить абитуриентов на время вступительных экзаменов).

• Плюс: минимальная квартплата.
• Минус: наличие соседей (которых, как известно, не выбирают), бытовые проблемы, которые не всегда зависят от тебя, необходимость находить общий язык для решения вопросов, некоторые неудобства (например, громкая музыка или шум – вечеринки в студенческих общежитиях явление обычное).

А главное то, что сюда можно и не попасть: студенты стоят в очереди на поселение, и свободного места можно и не дождаться.

Комната

Можно арендовать одну комнату в многокомнатной квартире (WG, сокращение от Wohnungsgemeinschaft – общая, или коммунальная, квартира). В английском языке этому соответствует термин room-mate.

Идеальный вариант для молодёжной компании и студентов – каждый живёт в своей комнате, квартплата делится на всех, бытовые обязанности распределяются в установленном жильцами порядке.

• Плюсы: недорого, весело, всегда рядом помощь при необходимости.
• Минусы: заселение зависит не от владельца квартиры, а от тех, кто вселился ранее. Жильцы на собеседовании с претендентом на свободную комнату решают, подходит им такой сосед или нет. И если им что-то не понравится, хозяин вынужден будет отказать.

Главное – соблюдать существующие правила общежития: по графику убирать места совместного пользования (кухню и санузел).

Квартира

Многоквартирный дом

Чаще всего иностранцы для проживания в Германии выбирают такой вариант съёмного жилья как изолированная квартира. В этом случае перед арендатором богатый выбор:

1. 1 комната (до 40 м2) подходит для студентов и проживания одного человека со скромными запросами (впрочем, и однокомнатная квартира может быть дорогой, это зависит от расположения и внутренней «начинки»);
2. 2-3 комнаты (до 70 м2) годятся для среднего класса;
3. Многокомнатная квартира (от 100 м2) – выбор состоятельных иностранцев, жильё элитной категории.

Дом

Съемный дом в германии

Самый дорогой вариант: арендатор платит не только установленную сумму владельцу, но и из своего кармана оплачивает обслуживание дома. Чаще всего снимают домики в деревне или виллы на Балтийском или Северном побережье в летний сезон.

• Плюсы: все преимущества отдельного проживания – тишина, покой, независимость. Красота окружающей природы и развитая инфраструктура. Возможность поселиться большой семьёй.
• Минусы: очень дорого.

Другие страны

Рассмотри другие, менее популярные, но заслуживающие внимания страны. Месячная стоимость скромной квартиры в Швейцарии, удаленной от центра, составит примерно 1200 евро в месяц. За похожи вариант в Испании и Исландии придется отдать 950 евро.

Затраты в Норвегии и Бельгии будут ниже в среднем на сто евро: месяц аренды скромной квартиры стоит тут 800-850 евро. Нидерланды и Бельгия потребует затрат в 750 евро, а Дания, Финляндия и Швеция – 600–650 евро.

Стоимость аренды в Австрии, Германии и на Мальте – от 500 евро в месяц.  В Португалии, Словакии, Польше и Словении удастся найти варианты от 350–400 евро. Сербия, Черногория, Босния и Герцеговина, Македония и Румыния порадуют гостей ценами от 200 евро.